“现(xiàn)在的(de)房地产很难(nán)再(zài)出现(xiàn)像过去十年(nián)的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分(fēn)化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还(hái)是估值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到(dào)了(le)最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不大了(le)。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地(dì)产赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行选择(zé)，需要非常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要(yào)满足以下三个基(jī)准：有大的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地(dì)产的(de)开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资金(jīn)来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些(xiē)房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱，其实(shí)主要还(hái)是那(nà)些(xiē)有国企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了(le)一个很明(míng)显的(de)分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对(duì)较好，但没(méi)有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价(jià)大多表(biǎo)现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会(huì)特别(bié)重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满(mǎn)足上述条件的(de)房企并(bìng)不(bù)多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三道红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即(jí)便是有着较稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央(yāng)企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思都维持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近(jìn)三分(fēn)之一。与此同(tóng)时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市(shì)，另外一(yī)半(bàn)也主要皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思集中在(zài)强二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽(suī)然说(shuō)，见到(dào)机(jī)会时要出手，但(dàn)出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快(kuài)，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那么好，可(kě)能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主要还(hái)是看房企的净(jìng)负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对(duì)房企的净负(fù)债(zhài)率要求不得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的(de)房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他们是以同(tóng)一(yī)筛选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企业中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间(jiān)，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现了(le)较(jiào)强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团(tuán)扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局(jú)关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有近七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭(háng)州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较(jiào)为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续(xù)稳(wěn)居杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现，也(yě)让(ràng)滨(bīn)江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)更(gèng)是迎来(lái)多家机(jī)构的集(jí)中调研(yán)。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链(liàn)上的中游(yóu)环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地产开发环节(jié)与上游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家装家(jiā)居(jū)领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的(de)住房(fáng)规模越来(lái)越大(dà)，随着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来越多。美(měi)国(guó)过(guò)去的数据(jù)充(chōng)分说(shuō)明(míng)了(le)这一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织(zhī)家(jiā皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思)居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司(sī)一(yī)季报的(de)十大(dà)流通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地(dì)产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等(děng)多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是(shì)归(guī)母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居十(shí)大流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思(sī)的是(shì)，他似(shì)乎对(duì)于定制(zhì)家居(jū)类(lèi)标的(de)情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过这类标的(de)大(dà)多在(zài)香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希(xī)望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能(néng)做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提(tí)价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物(wù)业(yè)公司很容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定人(rén)员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意(yì)，能做到提价(jià)难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内做到到期(qī)之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思